Dans un immeuble d'avant 1850, le projet commence par la structure : planchers à solives de chêne, pans de bois, murs de moellons hourdés au plâtre. Leur état et leur rapport à l'humidité décident de ce qui peut être ouvert, chargé, isolé ou laissé apparent.
Les immeubles parisiens des XVIIᵉ et XVIIIᵉ siècles, comme ceux du début du XIXᵉ, reposent sur des murs en moellons de calcaire hourdés au plâtre ou à la chaux et sur des façades ou des refends en pans de bois, remplis de plâtras puis enduits. Les planchers portent sur des poutres et des solives de chêne recouvertes d'une aire en plâtre. Rien n'y est d'équerre : niveaux, aplombs et épaisseurs varient d'une pièce à l'autre.
Ces logements ont traversé deux ou trois siècles de transformations : cloisons ajoutées, conduits dévoyés, planchers rechargés, poutres coffrées puis peintes. Les plans d'origine n'existent pas et ceux du syndic sont rarement exacts. Le relevé précis des lieux, complété par des sondages dans les plafonds et les cloisons, constitue donc la première pièce du dossier. C'est lui qui révèle ce que l'on pourra mettre en valeur et ce qu'il faudra renforcer.
Un plancher ancien fléchit presque toujours. La question est de savoir si la déformation est ancienne et stabilisée ou si elle traduit un désordre actif : about de poutre dégradé par l'humidité dans son encastrement, attaque d'insectes xylophages, solive entaillée lors de travaux antérieurs. Un sondage au droit des appuis et l'avis d'un bureau d'études tranchent. Un renfort par moisage ou une reprise d'appui se traite avant tout aménagement.
Le pan de bois pose la même exigence. Poteaux, sablières et décharges forment une ossature dont aucune pièce ne se coupe sans étude, même dans une paroi qui ressemble à une simple cloison. Les charges nouvelles restent légères : chape sèche ou allégée plutôt que mortier épais, cloisons sur ossature, baignoire placée près d'un appui. Toute intervention sur cette structure relève des parties communes et suppose l'accord de la copropriété.
Un mur en moellons et plâtre absorbe de l'eau et la restitue par évaporation. Tant que ses deux faces restent perméables à la vapeur, l'équilibre se maintient. Quand des traces apparaissent, l'eau a quatre origines possibles : la pluie sur une façade dégradée, la fuite d'une descente ou d'une canalisation, la remontée depuis le sol au rez-de-chaussée, la vapeur produite dans le logement. Le diagnostic identifie la source avant de choisir un remède.
Les finitions se choisissent en conséquence : enduits au plâtre et à la chaux, peintures minérales, isolants perméables à la vapeur d'eau tels que la fibre de bois ou le chanvre, associés à un frein-vapeur adapté. La ventilation compte autant que les matériaux : entrées d'air dans les pièces sèches, extraction permanente dans la cuisine et la salle d'eau, faute de quoi la vapeur produite par les occupants se dépose sur les parois les plus froides.
Les poutres se dégagent de leur coffrage, se débarrassent de leurs peintures par un décapage doux et se traitent si nécessaire contre les insectes. Les tomettes en terre cuite se déposent une à une, se nettoient et se reposent sur une forme légère à la chaux, après passage des réseaux. Les lacunes se complètent avec des carreaux anciens de même format, car une tomette neuve se distingue toujours par sa teinte et sa planéité.
Le centre historique impose aussi sa logistique. Escaliers étroits, absence d'ascenseur, rues à circulation restreinte : plaques, menuiseries et gravats transitent souvent par les fenêtres, avec un monte-matériaux soumis à autorisation de voirie. Dans les périmètres couverts par un plan de sauvegarde, comme le Marais, les travaux visibles de l'extérieur, et parfois certains travaux intérieurs, requièrent une autorisation d'urbanisme instruite avec l'avis des Bâtiments de France.
Rénovation complète, tous corps d'état, architecte d'intérieur inclus. Prix TTC avec une TVA à 10 % pour un logement achevé depuis plus de deux ans.
| Surface | Essentielle | Signature | Prestige | Durée |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² | 37 000 € à 48 000 € | 52 000 € à 75 000 € | 83 000 € à 114 000 € | 3 à 5 semaines |
| 65 m² | 55 000 € à 79 000 € | 77 000 € à 122 000 € | 122 000 € à 186 000 € | 6 à 8 semaines |
| 95 m² | 80 000 € à 115 000 € | 113 000 € à 178 000 € | 179 000 € à 272 000 € | Environ 2 mois |
Fourchettes indicatives. Le devis ferme est remis 24 h après la visite technique, gratuite et sans engagement.
Un about dégradé se répare sans remplacer la poutre : prothèse en bois, sabot ou étrier métallique scellé dans le mur, selon la prescription du bureau d'études. L'encastrement reste ensuite ventilé ; le noyer dans un mortier étanche relancerait la dégradation.
Les solives ne s'entaillent pas pour loger un siphon. La douche se pose sur un receveur surélevé ou une estrade qui abrite l'évacuation et sa pente. Sous le carrelage, l'étanchéité remonte sur les murs et une trappe laisse le siphon accessible.
Vrillettes et mérule prospèrent dans les bois humides et confinés, le capricorne dans les résineux, même secs. Un bois attaqué se sonde au poinçon, se purge de ses parties atteintes puis se traite ; sans suppression de la cause d'humidité, le traitement ne dure pas.
Aucune saignée dans un poteau ou une sablière. Les circuits empruntent les remplissages, les plinthes, les doublages et le plancher, et les boîtiers sont placés hors des pièces de bois. La norme NF C 15-100 s'applique ici comme dans tout logement rénové.
Rattraper plusieurs centimètres de faux niveau avec un mortier épais surcharge le plancher. On recale plutôt un lambourdage, ou l'on met en œuvre une chape sèche sur granulats légers, en vérifiant la hauteur des seuils, des allèges de fenêtres et des marches.
Les alimentations en plomb qui subsistent dans les logements anciens sont remplacées sur toute leur longueur privative. Le tronçon commun, de la colonne montante au compteur, relève de la copropriété : son remplacement se demande au syndic à l'occasion du chantier.
Le ciment, rigide et peu perméable, retient l'eau dans la maçonnerie et la reporte vers les bois et les enduits voisins : salpêtre, cloques, pieds de poteaux qui pourrissent. Sur moellons comme sur pan de bois, seuls le plâtre et la chaux laissent le support sécher.
Beaucoup de pans de bois ont été conçus pour être enduits : bois de qualité courante, assemblages irréguliers, remplissage fragile. Les mettre à nu affaiblit la paroi et la prive de l'enduit qui la protégeait du feu. Le choix se fait après sondage, paroi par paroi.
Un plancher en bois travaille avec les saisons et fléchit sous la charge. Un grand carreau collé directement dessus se fissure et ses joints s'ouvrent. La pose suppose un support rigidifié, une natte de désolidarisation et des formats modérés, ou le choix d'un parquet.
Le sablage arrache le bois tendre, creuse le veinage et efface les traces d'outils qui font l'intérêt d'une poutre ancienne. Après recherche de plomb dans les peintures, un aérogommage à basse pression ou un décapage chimique suivi d'un brossage retirent les couches sans entamer la matière.
Premier échange sous 24h. Visite sur site sous 72h. Devis détaillé TTC sous 24h après visite. Chantier démarré dans le mois.
